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孟某与王某房屋买卖合同纠纷上诉案?
点击次数:163次    发布日期:2020-4-29 12:24:01
 

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2012)一中民终字第12854

上诉人(原审原告)孟某。

被上诉人(原审被告)王某。

  上诉人孟某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第17223号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人孟某之委托代理人王某某,被上诉人王某之委托代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  孟某在一审法院起诉称: 2011320日,我与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》,双方约定:我购买王某位于北京市海淀区某房屋一套,建筑面积为65.5平方米,房款共计138万元;卖房人应当在该房屋所有权转移之日起60日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后,我向王某支付了首付款73万元,并就购房余款办理了银行抵押贷款。2011422日,上述房屋过户至我名下。现我已经履行了全部合同义务,王某至今未将诉争房屋处的原有户口迁出,已构成违约,故我诉至法院,请求判令王某向我支付2011622日至2012410日的违约金共计25 0470元。本案的诉讼费用由王某负担。

  王某在一审法院答辩称:我方不同意支付违约金。依据双方签订的存量房屋买卖合同第十条(三),因我方自身原因不能迁出原有户口的,我方才承担违约责任。现我方的户口未在诉争房屋处,诉争房屋处的户口为案外人刘惠玲和朱彤的,与我无关,且我也无权强制要求他人迁出户口,故诉争房屋处现有的户口未能迁出,并非我方原因所致,故孟某要求我方支付违约金的诉讼请求,无事实和法律依据。另外,即使我方构成违约,孟某主张的违约金数额过高,因诉争房屋的交易价格为36万元,故孟某应据此计算违约金,而不应以房屋价款36万元与家具、附属设施等的折价款102万元的总和138万元计算违约金,而且孟某并未因诉争房屋处原有户口未迁出而受到实际损失。综上,我不同意孟某的诉讼请求,请求法院依法予以驳回。

  一审法院经审理查明:2011320日,王某(出卖人)委托汪某与孟某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,双方约定:出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区某房屋,建筑面积为65.5平方米;该房屋成交价格为人民币36万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为人民币102万元;买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款,拟贷款金额为70万元;出卖人应当在全款到账2日前将该房屋交付给买受人;当事人双方同意,自本合同签订之日起三十日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。另外,该合同第十条(三)约定,出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过60日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。后王某交付了诉争房屋。

  2011422日,诉争房屋过户至孟某名下。孟某以现金方式支付购房款人民币5万元,以银行转账方式支付购房款人民币68万元,并于2011425日就购房余款人民币65万元与某支行签订《个人房屋抵押借款合同》。另查,现诉争房屋处有刘惠玲和朱彤的户口,至今尚未迁出。

  庭审中,经法院释明,孟某称其已经依约履行付款义务,且诉争房屋已过户其名下,故其坚持购买该房。王某称,诉争房屋最初系由汪某从朱某处购买,后其从汪某处购买该房屋,并委托汪某将该房屋售予孟某;其另称,其不认识刘某和朱某,亦无法与此二人取得联系,其听汪某说刘某和朱某系朱某家人。另外,王某认为孟某主张的违约金数额过高,并就此提出异议。

 

 

  一审法院认定上述事实:有双方当事人陈述及孟某提供的《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、收款证明、《个人房屋抵押借款合同》等证据,王某提供的人口信息查询打印机等证据,本案开庭笔录,在案佐证。

  一审法院判决认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,孟某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》,系双方当事人的真实性意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效,对双方当事人均具有约束力。该合同第十条(三)虽约定了王某负有将诉争房屋处原有户口迁出的合同义务,并就此约定了违约金的计算方式,但是,在孟某经法院释明仍坚持购买诉争房屋的情况下,因刘惠玲与朱彤均系案外人,此二人的身份现无法确定,故该条款所约定的王某所负有的将诉争房屋处原有户口迁出之义务,系客观上无法履行的义务,故现诉争房屋处刘某、朱某的户口虽仍未迁出,但该结果并非王某自身原因所致,故孟某依据诉争存量房屋买卖合同第十条(三),以诉争房屋处原有户口未迁出为由,要求王某支付违约金的诉讼请求,无事实和法律依据,不予支持。据此,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,判决:驳回孟某的全部诉讼请求。

  判决后,孟某不服一审法院判决,上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决,依法改判由王某支付截至于2012410日的违约金共计人民币250 470元。上诉理由为:王某负有将涉诉房屋原有户口迁出的合同义务。一审法院以系涉诉房屋原有户口在案外人名下以及不因出卖人自身原因而免除王某的违约责任,是错误的。于法无据。另外王某不按约将涉诉房屋内的户口迁出,影响了孟某再次转让房屋,影响房屋价格。请求二审法院公正处理本案。

  王某同意一审法院判决,不同意上诉人的上诉请求。

  本院经审理查明:一审法院查明的事实属实,本院予以确认。

  上述事实,有双方当事人陈述等证据在案佐证。

  本院认为:孟某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》,系双方当事人的真实性意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效,对双方当事人均具有约束力。该合同第十条(三)虽约定了王某负有将诉争房屋处原有户口迁出的合同义务,并就此约定了违约金的计算方式,因刘惠玲与朱彤均系案外人,迁出上述二人的户口的行为不是王某一人能够完成,且户口能否迁出亦与有关行政机关的行政行为相关,故该条款所约定的王某所负有的将诉争房屋处原有户口迁出之义务,系客观上无法履行的义务,故一审法院判决驳回孟某要求王某支付违约金的诉讼请求并无不当。

  综上所述,上诉人的上诉理由不能成立,上诉请求本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费二千五百二十九元,由孟某负担(已交纳)。

  二审案件受理费五千零五十八元,由孟某负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。

审 判 长  牛旭云        

审 判 员   刘 丽

代理审判员   刘国俊 

二○一二 年 十二 月 十九 日

书 记 员   明 玥

  

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